03 Oct El papel de las inmobiliarias en la prevención del blanqueo de capitales
La compraventa de inmuebles ha sido, y es, tradicionalmente conocida como una de las fórmulas preferidas para blanquear dinero procedente de actividades ilícitas.
Por esta razón, parece lógico que el sector de Promoción Inmobiliaria, Agencia, Comisión e Intermediación en la compraventa de Inmuebles, esté expresamente señalado en la Ley 10/2010 como sujeto obligado.
El propio SEPBLAC realiza un seguimiento específico de la actividad inmobiliaria, y conviene destacar que existe una cuestión que podría abrir ciertos interrogantes en cuanto al papel que juegan las entidades inmobiliarias en la prevención del blanqueo de capitales.
Y es que si ponemos el foco sobre el gran nicho de mercado que supone la pequeña y mediana inmobiliaria, podemos encontrarnos ante operaciones donde la actuación se centra en la mera intermediación y, por tanto, el dinero que reciben estas entidades directamente no es el correspondiente al valor de compraventa del inmueble, sino el fijado como comisión de la operación.
Pues bien, tanto en este caso, como en aquellas otras operaciones inmobiliarias en las que se lleva a cabo una mayor intervención por parte de las entidades porque se lleva a cabo una inversión, la normativa obliga a conocer e identificar formalmente al cliente, y el origen de los fondos con que se llevan a cabo las transacciones.
En este sentido, el artículo 17 de la Ley 10/2010 establece que “los sujetos obligados examinarán con especial atención cualquier hecho u operación, con independencia de su cuantía, que, por su naturaleza, pueda estar relacionado con el blanqueo de capitales”.
No obstante, los agentes inmobiliarios con menos de 10 trabajadores y cuyo volumen de negocios anual o balance general anual no supere los 2 millones de euros, quedan exceptuados de:
– Documentar el análisis previo del riesgo de su negocio
– Contar con un manual de prevención del blanqueo de capitales
– Constituir un órgano de control interno
– Realizar un examen por experto externo que valide la adecuación de las medidas implementadas para prevenir el blanqueo de capitales.
– Establecer un plan anual de formación para los empleados.
Se mantiene, sin embrago, la obligación de nombrar un representante ante el SEPBLAC, que será quien deba recibir la formación adecuada en materia de prevención del blanqueo de capitales, y por supuesto, la obligación de identificar formalmente a los posibles clientes, para proceder a un análisis de la operación en caso de detectar indicio o sospecha de constituir al blanqueo de capitales, bien por las personas o entidades que intervienen en la misma, o por las peculiaridades observadas en la operativa de negocio.
Para facilitar esta labor, la administración, de manera complementaria a lo que cada empresa establezca, identifica una serie de indicadores y posibles operaciones de riesgo en función de los intervinientes en la compraventa, de los medios de pago utilizados, así como de las características de la operación.
Así, por ejemplo, habrá que poner especial atención ante un cliente con residencia en un paraíso fiscal, un interviniente menor de edad, la aparición de Personas con Responsabilidad Pública en cualquiera de los roles de la operación, la utilización de sociedades recién constituidas y sin actividad, o cuando se pretendan realizar varias operaciones con un mismo interviniente.
Habrá que tener cuidado también ante operaciones en las que no existe interés por el precio o características del inmueble y, además, se detecte cierta prisa por cerrar la compraventa y ninguna intención por residir en los inmuebles objeto del negocio.
Por último, es más que aconsejable identificar las operaciones con entregas de efectivo o instrumentos negociables en los que no quede constancia del verdadero pagador, los fraccionamientos de pago en cortos periodos de tiempo, o aquellas otras operaciones en las que existen dudas acerca de la veracidad de los documentos aportados para la obtención de préstamos.
Con todo esto, en opinión de Santiago Lago, directivo de Soluciones Confirma, «observamos que a pesar del poco protagonismo que pueda corresponder en apariencia a la entidad inmobiliaria en su intervención como intermediadora, no debe relajar sus deberes de diligencia en la identificación de los clientes, para poder colaborar en la prevención del blanqueo de capitales, en un ámbito especialmente accesible para proceder al lavado de activos».
